Mi Opinión

Por: Ben Bustillo

Ex alumno de Periodismo de UCLA, Paralegal de California y Maestría en Justicia Criminal

¿En la conducción de los negocios y la práctica del derecho a nivel global, existen dos fallas estructurales que destruyen de forma inmediata la seguridad jurídica de una sociedad: la negligencia manifiesta (culpa grave) y el fraude procesal.

Este fenómeno institucional no es exclusivo de una sola nación; es una patología mundial que corroe la fe pública. Sin embargo, al contrastar los mecanismos de rendición de cuentas entre el sistema del Common Law en los Estados Unidos y el sistema de Derecho Civil Continental en Colombia, surge una realidad jurídica devastadora para los operadores corruptos.

Mientras que en los EE. UU. los funcionarios públicos suelen protegerse bajo el manto de inmunidades calificadas o absolutas (qualified or absolute immunity) que dificultan el cobro patrimonial directo, el ordenamiento constitucional colombiano ha blindado al ciudadano con herramientas punitivas y de repetición financiera severas que persiguen directamente el bolsillo privado de los hacedores del daño y exigen la devolución total de las ganancias ilícitas acumuladas por décadas.

1. La Anatomía del Fraude Procesal y la Negligencia de los Funcionarios

Bajo el amparo de la legislación penal colombiana, el Artículo 453 del Código Penal (Ley 599 de 2000) tipifica el delito de Fraude Procesal. Esta conducta se configura de manera instantánea cuando un sujeto, utilizando medios fraudulentos, induce en error a un servidor público con el propósito de obtener una sentencia, resolución o acto administrativo contrario a la ley.

Para desvirtuar los desgastados argumentos de las contrapartes que pretenden invocar términos de caducidad o prescripción extintiva ante despojos inmobiliarios masivos, la jurisprudencia de cierre de la Honorable Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Penal, en su hito doctrinal Sentencia SP-2139 de 2021, ha determinado que el fraude procesal es un delito de ejecución permanente. Esto implica que la vulneración no es un hecho estático del pasado; la conducta criminal se sigue cometiendo minuto a minuto, de forma continua, mientras el instrumento espurio (sea un poder falso o una sentencia inexistente) continúe desplegando efectos jurídicos e ilegales sobre las matrículas inmobiliarias del ciudadano afectado.

De forma concomitante, la negligencia en su grado más alto se equipará al dolo. El Artículo 63 del Código Civil define la Culpa Grave como la total ausencia de diligencia, el descuido absoluto en la verificación de los hechos rudimentarios que a cada profesional le corresponde observar. La Corte Constitucional, en su Sentencia C-319 de 2002, precisó que la culpa grave de los servidores públicos se materializa cuando existe un desprecio flagrante por sus obligaciones estatutarias básicas.

Asimismo, en la Sentencia T-048 de 2022, la misma corporación judicial dejó sentado que cuando una entidad pública (como una Notaría, la Oficina de Instrumentos Públicos o la Defensoría) omite el cumplimiento de un mandato judicial o deja de verificar la autenticidad elemental de los documentos de identidad y estado civil que sirven para transferir la tierra, incurre en un Defecto Fáctico por Omisión, activando la responsabilidad directa del Estado.

2. Los “Inocentes Culpables” y sus Remedios contra Jueces y Notarios

Un elemento crítico dentro de esta asimetría institucional es la situación de los denominados “inocentes culpables”: aquellos terceros que compraron heredaron o dividieron porciones de la tierra después de consumado el fraude originario.

La regla jurisprudencial unificada de la Corte Constitucional en la Sentencia SU-349 de 2019 establece un principio inquebrantable: el fraude penal todo lo vicia (fraus omnia corrumpit).

Si una cadena de títulos inmobiliarios nace a partir de un acto jurídicamente inexistente —como la falsificación o faltas de firmas conyugales en escrituras notariales de los años 60 o una partición amparada en una sentencia fantasma del Juzgado Quinto de Familia que jamás existió en sus archivos históricos—, la totalidad de las anotaciones posteriores carecen de validez legal.

Al ser un acto inexistente, el paso del tiempo no puede sanear el vicio, y las compraventas subsiguientes caen por su propio peso. El predio legítimo debe ser restituido en su integridad a su dueño originario libre de gravámenes, sufriendo el tercero comprador la pérdida material del activo.

Frente a esta realidad, ¿cuáles son los remedios legales de estos terceros afectados financieramente que no participaron en el delito penal? El ordenamiento civil les otorga la Acción de Saneamiento por Evicción.

Con fundamento en los Artículos 1893 a 1913 del Código Civil, el tercero que es despojado de su predio debido a la existencia de un derecho anterior y legítimo de la víctima originaria tiene la facultad de demandar civilmente a su vendedor para exigir el reembolso del valor comercial total del inmueble, el pago de todas las costas judiciales y las indemnizaciones por los perjuicios causados. Pero específicamente en mi caso, los culpables directos fueron los compradores originales en conspiración con el notario. El verdadero cierre de esta pinza legal radica en que el damnificado final y el tercero evicto no tienen por qué asumir las pérdidas causadas por la corrupción o la pereza de los funcionarios del Estado.

Bajo el amparo imperativo del Artículo 90 de la Constitución Política de Colombia, cuando el Estado es condenado a reparar económicamente a un ciudadano como consecuencia de una falla en el servicio judicial o un error registral flagrante, la administración pública tiene la obligación constitucional y legal de interponer la Acción de Repetición.

Este mecanismo autoriza al Estado a perseguir y ejecutar coactivamente el patrimonio privado, los bienes personales, las cuentas bancarias, los ahorros y los activos inmobiliarios del juez, el notario o el funcionario público implicado cuyo dolo o culpa grave causó el descalabro. En Colombia, el prevaricato y la negligencia procesal se pagan con el bolsillo privado del juzgador o notario infractor.

3. El Castigo Financiero Absoluto: La Restitución Retroactiva de Frutos

Más allá de la pérdida de los títulos viciados y de las acciones de repetición contra los funcionarios, el ordenamiento civil colombiano impone una sanción económica devastadora para las corporaciones u ocupantes que se lucran ilegalmente de la tierra ajena. Quien explota comercialmente un predio sabiendo que sus títulos provienen de una nulidad absoluta o un fraude procesal es calificado por la ley como un Poseedor de Mala Fe.

Bajo el mandato imperativo del Artículo 964 del Código Civil, el poseedor de mala fe está obligado a restituir no solamente los frutos naturales o civiles que efectivamente haya percibido del inmueble (frutos percibidos), sino todos aquellos frutos que el dueño legítimo hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad si hubiese tenido el control de su suelo (frutos que el dueño hubiera podido percibir).

Esto significa que las multinacionales o los terceros que ocupan franjas de tierra para infraestructura o parqueaderos clandestinos no pueden escudarse afirmando que no generaron utilidades; la ley los obliga a pagar lo que una explotación comercial óptima debió producir a lo largo del tiempo.

Esta penalidad económica adquiere un carácter destructivo gracias al Artículo 1746 del Código Civil, el cual regula los efectos de la nulidad absoluta dictando que las partes deben ser restituidas al exacto estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo.

La Honorable Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en su precedente vinculante Sentencia SC5060-2016, reafirmó que mientras un poseedor de buena fe solo restituye frutos desde la contestación de la demanda, el poseedor de mala fe debe pagar la totalidad de los frutos de forma retroactiva desde el primer día de la ocupación ilegal. Asimismo, en la reciente Sentencia SC1758-2025, la Corte Suprema determinó que estos cálculos financieros se deben tasar mediante peritajes comerciales forenses actualizados.

En conclusión, la mala fe y la negligencia procesal en Colombia no solo conducen a la pérdida del inmueble y a la quiebra patrimonial de los jueces que prevarican, sino al cobro retroactivo y multimillonario de décadas de usufructo ilegal, demostrando que el ordenamiento constitucional está diseñado para someter al influyente y reparar de forma integral al desamparado.

Ahora, en mi intención de encontrar un punto de negociación con Lewis Energy, que desde mi punto de vista económico y analista financiero, lo que les pedía era extremadamente barato si primero, analizamos que en lote que tengo pido a $450 mil pesos el metro cuadrado – precio que considero súper barato (en la terminología de Bienes y Raíces se puede traducir como precio de venta inmediato) – y segundo, la cantidad de servidumbres en todos los lotes, el usufructo indebido de todos los ocupantes, y la mera negligencia criminal del Judiciario, Gubernamental y de las entidades de servicios, en mi opinión, – si tuviera el tiempo de vida o las posibilidades mágicas de extenderla – pediría billones de dólares. PORQUE ESO ES LO QUE VALE. Termino este artículo con un interrogante para todas las personas envueltas en este caso, ¿qué tan grande es su estupidez intelectual y de conocimientos, que no les permitió analizar la compra o el estudio REQUERIDO para establecer negociaciones en estos lotes? O ¿es simplemente que el aspecto criminal es mayor que la razón pura de actuaciones? LOS DEFECTOS ESTRUCTURALES FÍSICOS DE ESTAS ESCRITURAS SON VISIBLES DESDE LA LUNA